調査診断の考え方（調査の方法と解説）
 　　　●調査業者の選定　●診断報告書　●診断項目　●診断方法

当社の取り組み
 　　（１）設備機器の劣化診断調査はメーカーにまかせていませんか？
 　　（２）設備機器の劣化診断調査は外観や錆で判断していませんか？
 　　（３）設備機器の劣化は運転データで判断できると思っていませんか？

調査の前に ／ はじめに

■ 改修、更新工事をお考えになる前に、その工事は本当に全面取替が必要でしょうか？ 　　■ 工事の目的を再度見なおしてください。  　　 一見汚れて錆びだらけのように見える機器も機能上何の支障もない場合が多くあります。 　　■ 赤水が出ても受水槽、高架水槽の老朽化とは限りません。  　　 現在の問題を調査、診断しないうちに工事を行っても無駄な出費となります。  　　 いつどんな工事が必要なのかを見極めてからでも遅くはありません。  　　 でも劣化調査を工事業者任せにするといろいろな不都合が起きてきます。  　　 詳しくはページ最後の「おわりに」をご覧ください。

調査の方法

◇ 外観目視による機器の細部点検、銘板調査、保守管理記録から設備機器の劣化度を判断し、  　　 機器の稼働状態、運転停止時の異常などを音聴、触診します。  　◇ 配管調査では外観目視他配管肉厚測定、Ｘ線撮影、内視鏡調査、抜管調査などで診断します。  　◇ ヒヤリングによる日常保守管理の問題、環境の問題、空調状態や補修、事故履歴など  　　 調査診断に厚みを加えます。

調査のメリット

★ 劣化度、更新、補修工事の必要性が明確になるため工事を発注する側も受ける側も安心、納得して  　　 進めることができます。特に複数オーナーのビルやマンション管理組合内での調整には必須です。 　　★ 不急、不要な工事を極力減らすことができ、結果工事費用が大幅に削減できる可能性があります。

診断・調査いろいろ

◆ 熱源機器劣化調査 　ボイラ、冷温水発生機、ターボ冷凍機、空冷ヒートポンプチラー等の熱源機器は目視、銘板チェック、保守管理記録、運転記録などを調査します。運転状況を観察するのも重要な点です。熱源補機、2次側機器、配管設備とともに調査診断されることをお薦めします。 ◆ 熱源補機劣化調査 　上記熱源機器に欠かせないオイルタンク、ギヤポンプ、冷却塔、循環ポンプ、その他タンクなど補記類の調査です。写真は最も劣化しやすいポンプ軸受部です。しかし消耗品に近い軸受けベアリングが劣化しても交換すればおわりです。では何をもって判断するのでしょうか・・・ ◆ 空調機器劣化調査 　ボイラ空調機、外調機、ファンコイルなど2次側機器と呼ばれる空調機機器類の調査です。写真は空調機内部で、空気と冷温水の熱交換部分及びドレンパンの著しく劣化した様子です。 ◆ 衛生機器劣化調査 　受水槽、高架水槽をはじめとしたタンク類、揚水ポンプ、加圧給水ポンプ、衛生陶器などがこれに含まれます。目視、銘板チェック、機能確認をはじめとした当社独自の診断票でチェックします。 ◆ 配管肉厚測定 　白ガス管などの鋼管では、内部腐食の進行からやがては配管に穴があくことが有ります。事前の調査・測定で配管の減肉度を測定し、残存寿命を計算します。 ◆ 配管抜管調査 　別名サンプリング調査とも呼ばれ、配管を切断し、縦割り、酸洗いすることで管内外面、特に内面の腐食、詰まりを同時に見ることができます。詰まり、錆こぶを取り除いた状態で管内面がどの程度腐食しているかを調査、観察できるのはこの方法以外にありません。 ◆ 配管Ｘ線劣化調査 「 Ｘ線は見難いを返上 」 　Ｘ線による撮影で、配管の異常や劣化を調査します。しかし一般にＸ線撮影写真は見難い為、当社では画像処理をして見やすく、しかも今まで見られなかった錆こぶなどの様子をはっきり映像化することができました。画像拡大します→ ◆ コンクリート躯体のX線撮影調査はこちら ◆ 内視鏡調査 配管の非破壊検査でよく使われるのが内視鏡検査です。 別名ファイバースコープとも呼ばれ、 いろんな径（一般的には6mm、8mm、12mmが多い）がありファイバーの長さも通常3mです。 配管内の様子が見られる点では便利ですが、制約も多くあります。内視鏡調査はこちら ◆ 排水管調査はこちら

お客様の声

◆ 調査診断してもらったおかげで、住んでいるマンションの設備の状態がよく分かりました。  　　 これなら余裕を持って改修工事に取り組むことができます。（マンション居住者） 　　◆ 改修工事に踏み切れなかった施主の方から工事の受注ができました。  　　 信頼度の高い第三者の診断報告書で分かり易く解説されていたので、  　　 施主にも工事の必要性を納得していただきました。（工事業者） 　　◆ はじめは大丈夫だろうかとやや不安もあったＸ線撮影診断でしたが、  　　 給水管では見事錆びコブをとらえ、抜管工事に近い成果を上げられました。  　　 肉厚調査と組み合わせ顧客を説得できました。（配管業者） 　　◆ 塩ビライニング鋼管は半永久的と聞かされていたので腐食や錆びコブを見せられ驚きました。  　　 赤水がでるのも不思議はないですね。（マンション修繕委員）

おわりに

劣化診断を中立的な立場でやってくれるところは工事業者でも設計事務所でもありません。 　　　管理会社でもありません！　なぜでしょう？ ■ 改修工事は数百万円から数億の投資です。  　しかも施主からの直接発注ですから、こんなうまい話はありません。 ■ 改修前の調査診断はタダです。  　といってあたかもサービスであるかの様に詳細な調査診断を無料でやってくれます。  　もちろん改修工事をやる義務はなく、発注しなければタダです。 ■ しかし売り上げ、利益至上主義の企業活動で急に仏様みたいになるのは不思議に思いませんか？ ■ それができるのは、以下のことで成り立っているからです。 　　　　●工事で元を取る 　　　　●受注できなければ他の客にツケを回す  　調査診断をしてもらうと、改修工事はそこに頼むしかなくなります。 ■ 工事を頼むと、こうなります。 　　　　●劣化診断分を含む見積の工事代金となる 　　　　　※しかも診断では売り上げを上げる診断内容になっていることは業界の常識。 　　　　●受注できなかった他の客のツケも含む 　　　　　※ 私が工事会社の経営者だったらそうせざるをえません。  　　　　　　企業活動にタダはありませんから。 ▲ 悪徳リフォーム業者にご注意！

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建設・設備の劣化調査・診断について

月刊リフォーム2003年11月号 寄稿論文

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