当社の取り組み|有限会社ユネット
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論文集  
  テツアド出版社: 
  月刊リフォーム寄稿論文


月刊リフォーム5月排水設備の
リニューアル要素技術

月刊リフォーム12月埋設管漏水探査
月刊リフォーム11月マンションの改修に
失敗しない為には…
月刊リフォーム3月コンクリート
中性化深度測定調査
月刊リフォーム9月給排水管の
リニューアルを考える

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プロジェクトX

 当社の取り組み(設備機器調査・劣化診断)


 設備機器の劣化診断調査はメーカーにまかせていませんか?

■ 機器の劣化診断は機器メーカーに依頼するのが一般的のように思われています。
    しかながら、自社製品の診断では様々な不具合もでてきます。

  • 顧客はメーカーの診断を絶対と思うため、診断は安全側になりがちである。
    (より劣化した評価で、規定の耐用年数を過ぎていれば「更新」の判定となる)
  • 機器のメーカー毎診断では、熱源、空調、衛生と数社に依頼する恐れがある。
  • 改修、更新計画を前提としている調査診断では、施主、改修計画者にとって、その後メーカーの営業が煩わしい。


■ こうした問題を当社では以下のように考えます。

  • 劣化診断の目的は機器、配管、ダクトなどの設備状態を正確に把握し提示すると共に、その後の改修、更新計画の基礎資料とすることです。
    故に調査診断は、データを多用して羅列したものでなく、一目で分かる報告書を目指します。
  • 写真多用の報告書を前提に、当社独自の劣化診断票を使用し、劣化・腐食部位を明らかにします。
  • 診断評価は4段階で行い、「現状で可」から「早急に更新を要す」まで分かりやすくなっています。
  • 各部の劣化度評価から補修、更新等の対処を要するかが一目で分かるようになっています。
  • 劣化診断表は銘板調査・各部劣化度・各部写真とコメント・総合評価は一、二枚にまとめ、あちこちページを繰る必要がありません。


■ メーカー系サービスマンとの会話から。
    「この空調機あとどれくらい持ちますかね?」
    「不良部品をその都度交換していけば何年でも持ちますよ」とサービスマン

    、、、しかし、やがてあちこち修理・交換して、その度に修理費用がかさみますよね。
    しかも毎回 設備を停め、あるいは稼働しない休みの時にこちらも立会となるとその手間も出てきます。

 そうです、 機械・設備にはライフサイクルコストという考えがあります。この見極めが機器の寿命です。
車の買い換えを想定して下さい。全体にガタが来てあちこち修理費用がかかりだしたとき、新車に買い換える事を検討しますよね?
(趣味で2年に1度替えたりするのはまた別の話...)


 設備機器の劣化診断調査は外観や錆で判断していませんか?
当社では多面的な角度から調査を行い、総合的な判定をいたします。 調査報告のみでなく、改修の提案から、改修基本計画を策定します。
  • 熱源システムの改修提案
  • 衛生設備の方式、容量検討
  • 配管、ダクト経路、系統調査
  • 空調システムの見直し、環境調査
■ 機器の劣化診断は外観による劣化、腐食度から判断できるものと外観からではほとんど分からないものとがあります。
それらを単に外板の錆やケーシングの腐食から判断すると誤った評価となり、その後の改修や、更新計画に支障が起こります。
当社では以下の観点から診断業務を進めていきます。

■ 機器の劣化度と共に能力低下を推察し、必要であれば機器の能力測定や空調の状態、温湿度など環境に表れる要素を含め、
機器の劣化、能力低下度を判断します。

■ 機器やシステムの劣化度を調査し、常に使用に合った最適システムを提案します。
調査後、常に改修とは限りません。ケースによっては壊れるまで継続使用を提案する場合もあります。

■ 改修、更新計画では、熱源システムの変更を伴う事があります。流れは個別分散化の傾向です。
【一例】 ボイラー+ターボ冷凍機 → 冷温水発生機(灯油焚 → ガス焚)→ ヒートポンプビルマルチガスヒーポン、氷蓄熱、水熱源ヒートポンプ、コージェネレーションシステムなど、多種多様なシステムがあります。



調査は常に劣化診断とは限りません。
より良い環境を求めてビルの使用状況に応じた調査提案も行っていきます。


  ・ 熱源の調査   : 冷暖房のエネルギー調査(灯油、ガス、電気)、能力調査、配管劣化調査
  ・ 空調設備調査 : 空調機、パッケージ、ヒートポンプ、ファンコイル劣化調査、能力調査、ダクト経路
  ・ 換気設備調査 : 劣化調査、静圧調査、能力調査、ダクト路調査、洗浄作業も承ります
  ・ 衛生設備調査 :(給水、給湯、排水)肉厚調査、劣化調査、能力調査、管路調査、埋設管漏水調査


 設備機器の劣化は運転データで判断できると思っていませんか?
 温度、圧力、電流値、振動、騒音、回転数など劣化に関係ないデータの測定はしません。
運転中の機器は、絶えず圧力、温度、流量等制御で変化します。
それらと劣化度は関係ない場合が多くあります。

 当社では機器の劣化度に直接影響を与えない部品や消耗品の劣化度を区別します。
図面や予備調査から建物と予算にあった調査内容を提案いたします。

更新計画の準備としての診断空調能力や冷暖房問題解決のための調査テナントサービス、また、オフィス環境改善のための調査などを行います。

■ 機器の劣化診断は諸々の計測器による測定で判断することはできません。
機器が100%の能力で稼働してない大半の理由は劣化ではなく、制御によってフル運転していないからです。
  1. 熱源機器の大半は起動から2、3時間後には暖房・冷房とも落ち着き、フル運転が続くのは稀です。
  2. 空調機は、出口のダンパー、制御機構(VAV,CAV)などにより、風量、静圧は絶えず変化します。
  3. ポンプは、吐出弁、二方弁、三方弁により、水量、吐出圧、電流値は絶えず変動します。
  4. ファンはポンプ同様よく故障しますが、その大半はモーター及び送風機の軸受けベアリング、Vベルト、プーリーです。
※ 車に置き換えてみて下さい。最高速度がでなくなったからと、車を買い換えますか?
車も空調機同様、エンジン、ミッション、タイヤ等、ありとあらゆる物が交換部品として取替可能です。
しかしながら老朽化していく中で、修理や維持費、燃費など、総合的に考え、ビルの場合も使用形態や経済性、安全性、
省エネルギー性などの観点から判断すべきものと考えます。

■ 一方、能力調査では機器の運転を100%に設定して各種データを採取しますが、季節的要因や、運転上の制約から100%の負荷を
かけられるのは稀です。
工場、プラントでは軸受けベアリングから発生する異音で事前のチェックが可能ですが、設備機器では直接生産に結びつかないため、
そこまでの予防保全をしている建物はまず有りません。

詳しく知りたい方は、建築設備の劣化診断・調査のページをご覧ください。
また、各設備についての詳細はこちらをご覧ください。
    ■ 熱源設備  ...... ボイラ、ダーボ冷凍機、チラー、ヒーポンチラー等(熱源機器全般)
    ■ 熱源補機  ...... 冷却塔、ヘッダー、熱交換機等
    ■ 空調機器  ...... AHU、外調機、FCU等
    ■ 衛生機器  ...... 受水槽、高架水槽、陶器等
    ■ ポンプ  ...... 循環ポンプ、真空ポンプ、揚水ポンプ、水中ポンプ


 建築設備劣化調査・診断について(PDF)
   電子書類(PDFデータ)をダウンロードできます。

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建築設備劣化調査・診断について
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調査・診断報告書例




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