一般に建築躯体の耐用年数は60年程度とされていますが、建築部位の一部や建築設備は劣化による耐用年数が
短く、ほとんどの機器、配管は15年〜20年程度で一部補修や大規模な改修が必要になります。
改修はいく通りものやり方があり、いずれも一長一短ですが、まずは改修の為の信頼できる調査が必要です。
こちらの項目を解説していきます。
● 調査業者の選定 ● 診断報告書 ● 診断項目 ● 診断方法
● 調査業者の選定
・うちの建物も、そろそろ傷んできているのだろうか？
・これから先、どんな改修が必要なんだろうか？
・一度、専門家に調査診断した方がよいだろう？
...ということで、いざ診断をすることになったとき、果たしてどこへ依頼・発注すべきなのか？
そういったことに悩まれている方も、いらっしゃるのではないでしょうか。
一般的に次の中から選ぶことになるでしょう。
（１）施工会社が行うもの（建設会社、設備会社）
（２）管理会社が行うもの
（３）設計会社、コンサルタントが行うもの
（４）診断専門会社
建築設備劣化調査診断業者選定のポイントについて述べていきます。
（１）施工会社が行うもの（建設会社、設備会社）
マンションを建てた建設会社にまず相談する、というケースは結構多いようです。
特に自治管理されているところはその傾向にあるようです。この場合の利点は、何と言ってもマンションを
熟知しているということでしょう。なにせ建てたのですから。それと竣工以来、良好なおつき合いが保たれて
いる場合は、なおさらでしょう。
逆に欠点といえば、どうしても改修工事に目が向いて、診断結果を悪い方向に判断しがちだということで
しょうか。全部が全部そうではないと思いますが、やはりそう言った傾向は否めないと思います。
もうひとつは、調査を実施して施工に起因した異常が見つかった場合、それを隠ぺいしがちだと言うことです。
例えば、材料の選定をミスして錆びてボロボロになって漏水した給水管や、勾配が充分とれていないため流れが
悪い排水管。施工会社の依頼で何度も調査して、こういった現象を目の当たりにしましたが、やはりダイレクト
に報告書に表現されることはありません。
では、「調査診断に施工会社を選定するメリットはないのか」とお思いでしょう。
すでに劣化が相当進行しているのが判っていて、更新なリ改修工事をすることが決まっている場合にはメリット
があるでしょう。改修工事と抱き合わせなら診断費用が安く、場合によっては無料で済むこともあるからです。
それでは「悪いとわかっているのに、調査する必要があるのか」と思われるでしょうが、こういったケースは
意外と多いのです。分譲マンションの場合は賃貸や戸建てと違い、ひとりのオーナーの意志で改修が決められま
せん。多数の住民の賛同を得られなければ工事に進めません。
ということで、理事の方がその他の住民を納得させるため、「ほら、こんなに悪いんですよ」という証拠として
の調査が必要な場合があるのです。
（２）管理会社が行うもの
管理会社に委託管理している場合は、この選択が自然だと思います。施工会社以上にマンションを熟知してい
るという利点もあります。
ただ、その後の改修工事も担当する場合は、施工会社と同様の意識が働くこともあるでしょう。
（３）設計会社、コンサルタントが行うもの
利害関係のない第三者的な中立で公平な診断という観点を、重視あるいは強調したい場合はこうしたところに
発注するのがベターでしょう。ただし設計会社にしろ、コンサルタントにしろ、工事受注金額の何％と言う形の
報酬を請求するところであれば（１）（２）と変わりません。
そして（１）（２）（３）のいずれにせよ調査診断が業務の中心ではなく、調査診断は、その後の改修工事を
前提とした作業の１ステップである為、どうしても改修工事はそれなりの内容、項目、規模、金額になってきます。
いずれにしても、実績のある信頼できる業者を選ぶべきことは、言うまでもありません。
もちろん、他にも金額的あるいは支払い条件で有利なのも考慮すべきでしょう。
（４）診断専門会社が行うもの
利害関係のない、まさに第三者的な中立で公平な診断という観点に立てばこれが一番でしょうが、その診断業者
の技術レベルを判断するのはかなり難しいと言えます。診断専門会社とはいえども施工会社に依頼されて行う場合
は施工会社の意向がかなり働くのは（１）と同じ事情によります。
また診断専門会社とはいっても調査屋さんに近いところもあります。これは単に配管の肉厚を測ってくれると
か、内視鏡の観察をして写真撮影をしていくらといった、木を見て森を見ない業者です。空調にしろ衛生設備に
しろ竣工後20年も経つと、既存システムのまま改修というのは少ないです。
そうした中で、既存のシステムとその他のシステムでの比較検討までやってくれる、あるいはそこまで見越した
調査をやってくれる業者は施主側にとっても頼りがいのある業者でしょう。
ではどうしたらいいの？
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